申论热点3：房价

热点3：房价



问题：

随着我国经济较快发展，固定投资增长幅度过大，并在各方面因素带动下，房地产业呈现价格快速上涨，逐年攀升的态势。影响社会经济平稳发展。

原因：

有些是合理因素，如城镇人口增长较快，居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加；土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提高，配套设施和环境改善，商品房开发建设成本增加。

但也有许多不合理因素，主要是：(房价上涨的推动因素包括: 国民经济的持续增长带动居民收入的增加，人们对住房需求的档次随之提高，改善性需求增加。城镇化加速，是支撑商品房销售量持续增长的重要动力。房价的连续攀升，一方面导致消费者对房价上涨的预期增强，提前入市购房，同时又刺激了投资和投机性需求，两者都加剧了阶段性供求矛盾。)

1.商品住房供应结构发生变化，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，抬高了商品住房的平均价格。

2.一些地区投机炒作现象严重，投资性购房需求迅速扩大。以及地方政府推动的土地价格成本上升所为。地价在房产开发投入中所占比重越来越大，开发商转嫁到购买者头上，水涨船高，直接抬升了房价。

3 控制投资规模和土地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应,是信息系统不畅。我国没有统一、规范的房地产市场信息发布平台，加上少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，恶意哄抬房价；有的囤积土地、囤积房源，诱发房价短期内非正常上涨。

4.建筑市场秩序比较混乱。少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段，哄抬房价，误导市场预期。

为控制房地产市场投资规模过大、住房价格上涨过快、供应结构不合理等问题，政府相关部门应该实施以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措来施抑制房价不正常上涨。

对策：

（房地产供应结构对策）

一、强化规划调控，改善住房供应结构。优先审查、规划中低价位普通商品住房和经济适用住房建设项目,保证其项目选址。严格控制低密度、高档住房的建设。加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象。建设单位利润要控制在3％以内。完善廉租住房制度，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理。强制要求地方政府提高经济适用房总量和比例。同时对经营高档商品房的开发商，可按“以高带低”原则，要求其配套建设一定比例的经济适用房，否则不予审批。

（土地供应机制对策）

二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。进一步完善土地价格管理。要建立规范的基准地价定期确定和公布制度，以基准地价为依据调控、引导住房市场价格水平。各地因地适宜根据市场供求状况，合理确定基准地价，定期更新和调整基准地价，并及时向社会公布基准地价。同时，规范土地市场交易价格行为，制止低价出让土地，高价炒卖房地产行为。
　（经济方面对策）

三、加强房地产信贷管理，防范金融风险。加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理和风险提示，调整和改善房地产贷款结构。

明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。对同时满足下列条件的中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准在不超过20％的范围内浮动。

恢复商业银行自营性个人住房贷款的正常利率管理并下调金融机构超额准备金存款利率，是一项优化利率结构的制度性建设，旨在赋予商业银行根据风险因素进行差别定价的权利，有利于其充分利用加入世贸组织的过渡期完善资产定价机制，加强风险管理和资产负债管理，有利于进一步推动利率市场化进程。

上调房贷利率，并提高房价增长过快地区最低首付款比例。抑制一些大城市过快的房价上涨，并抑制房屋买卖中的投机行为，预防可能出现的房地产泡沫。加大了炒房者的投机难度，投机性贷款的需求将明显下降。提高了投机者连环借贷的成本。有利于抑制部分地区房地产价格过快上涨的势头，有利于住房信贷业务持续健康稳健地发展。减少购买力，加大供大于求差距；

(3)实行住房实名制，征收房地产闲置税， 对个人可设定减免范围；

(4)实行住房实名制，与个人纳税记录对照，必有很多房屋没人认领,就算捐给困难群体吧；

(5)实行住房实名制，清查各单位原有住房，对超标者按当前市场价收费，对愿买者与个人纳税记录对照，借钱者提供被借者纳税记录；

(6)可出售楼盘只要有业主居住，物业管理权必须归业主，但是业主只付标准物业费，其余由房地产商支付。房屋就会尽快出售。

（行业规范化方面对策）

四、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房。对违法违规销售行为，要公开曝光并依法严惩，包括：虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求。

继续整顿房地产业的市场秩序，加强对各地的分类指导。特别是要稳住住房价格。建立有利于房地产市场稳步发展的长效机制

（市场监控方面对策）

五、加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测及时掌握房地产及其相关商品价格运行态势，关注房地产价格变动对群众的影响，如发现房地产市场价格出现异常波动现象，必须及时报告上级价格主管部门。对连续3个月普通商品住房价格涨幅超过同期居住类价格涨幅较大的地区，当地价格主管部门应暂停出台公用事业提价项目。

总而言之，房地产业作为我国经济的支柱产业，在扩大内需和促进消费方面发挥着巨大的作用，对加快促进我国经济发展起着推动作用。经济投资增长过热引起房产价格上涨的问题，在国家的宏观调控下，房产价格上涨得到有效抑制，并引导其向持续健康稳健的方向发展。



10月18日要点：

问题：并在各方面因素带动下，房地产业呈现价格快速上涨，逐年攀升的态势。影响社会经济平稳发展。

原因：合理因素，生活水平提高、土地紧张、成本提高；不合理因素：商品住房供应结构发生变化，人为炒作，信息系统不畅，建筑市场秩序比较混乱。

对策：规划调控、土地调控、加强信贷管理、整顿市场秩序、加强市场监测。